Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości — wzór i poradnik [2026]

Umowa przedwstępna to dokument, który zabezpiecza obie strony transakcji na czas między decyzją o sprzedaży a aktem notarialnym. Jeden błędny zapis może kosztować Cię dziesiątki tysięcy złotych — źle sformułowany zadatek, brak terminu, niewłaściwa forma. Ten poradnik przeprowadzi Cię przez każdy element umowy z konkretnymi przepisami i wzorem do pobrania.

"Większość problemów przy finalizacji transakcji ma swoje źródło w umowie przedwstępnej. Nieprecyzyjne zapisy o zadatku, brak terminu zawarcia aktu — to rzeczy, które widzę co miesiąc. Dobrze napisana umowa przedwstępna to połowa sukcesu."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Szybkie podsumowanie

Element	Co musisz wiedzieć
Forma	Pisemna = ważna, ale słabsza ochrona. Notarialna = prawo do przymusowego zawarcia umowy w sądzie.
Obowiązkowe zapisy	Dane stron, opis nieruchomości, cena, termin aktu notarialnego (art. 389 KC).
Zadatek	Typowo 10% ceny. Kupujący się wycofa = traci zadatek. Sprzedający się wycofa = oddaje podwójnie.
Termin	Brak terminu = strona uprawniona wyznacza go sama. Po roku bez terminu — umowa wygasa.
Koszt	Forma pisemna: 0 zł. Forma notarialna: orientacyjnie ok. 2 370 zł netto przy wartości 400 000 zł + VAT (wg rozporządzenia Min. Sprawiedliwości).

Co to jest umowa przedwstępna i po co ją podpisywać?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Nie przenosi własności — robi to dopiero akt notarialny (umowa przyrzeczona). Umowa przedwstępna daje czas na przygotowanie: kupujący załatwia kredyt, sprzedający kompletuje dokumenty.

Po co ją podpisywać, skoro nie jest obowiązkowa? Z trzech powodów:

• Zabezpieczenie finansowe — zadatek chroni obie strony. Kupujący nie straci czasu na kredyt, który sprzedający może w międzyczasie sprzedać komuś innemu.
• Rezerwacja nieruchomości — sprzedający zdejmuje ofertę z rynku na czas przygotowań do aktu.
• Ustalenie warunków — cena, termin, co zostaje w mieszkaniu, kto płaci za co — wszystko zapisane przed finalizacją.

W Łodzi średni czas między umową przedwstępną a aktem notarialnym to 4–8 tygodni. Przy kredycie hipotecznym kupującego — nawet 2–3 miesiące, bo bank potrzebuje czasu na analizę.

Forma notarialna czy zwykła pisemna — co wybrać?

To najważniejsza decyzja przy umowie przedwstępnej. Forma wpływa na to, jakie masz prawa, gdy druga strona się wycofa. Kodeks cywilny rozróżnia dwa scenariusze (art. 390 KC):

	Zwykła forma pisemna	Forma aktu notarialnego
Koszt	0 zł	Orientacyjnie ok. 2 370 zł netto + VAT (przy 400 000 zł)
Ważność prawna	Ważna i wiążąca	Ważna i wiążąca
Gdy druga strona się wycofa	Odszkodowanie (skutek słabszy, art. 390 § 1)	Możesz żądać zawarcia umowy w sądzie (skutek silniejszy, art. 390 § 2)
Zadatek	Działa tak samo	Działa tak samo
Wpis do KW	Nie można wpisać roszczenia	Można wpisać roszczenie do działu III KW
Kiedy wybrać	Proste transakcje, kupujący gotówkowy, zaufane strony	Duża wartość, kredyt, skomplikowany stan prawny

Co to znaczy w praktyce? Jeśli podpiszesz umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej i sprzedający się wycofa — możesz żądać zwrotu podwójnego zadatku i odszkodowania. Ale nie możesz go zmusić do sprzedaży. Przy formie notarialnej — możesz pójść do sądu i uzyskać wyrok zastępujący akt notarialny. To zasadnicza różnica.

Bonus formy notarialnej: Kupujący może wpisać roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej. Taki wpis chroni go nawet gdyby sprzedający próbował sprzedać nieruchomość komuś innemu — roszczenie jest skuteczne wobec nowego nabywcy.

"W mojej praktyce większość umów przedwstępnych podpisywanych jest w zwykłej formie pisemnej — z zadatkiem. To wystarczające zabezpieczenie w typowej transakcji. Formę notarialną rekomenduję przy nieruchomościach powyżej miliona złotych, skomplikowanym stanie prawnym lub gdy kupujący wpłaca duży zadatek."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Co musi zawierać umowa przedwstępna?

Art. 389 § 1 KC wymaga jednego: umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Dla sprzedaży nieruchomości to minimum 4 elementy. Brak któregokolwiek może unieważnić umowę.

Obowiązkowe elementy (essentialia negotii)

Art. 389 § 1 KC wymaga określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Dla sprzedaży nieruchomości to 3 elementy bez których umowa jest nieważna:

Element	Co wpisać	Przykład
Dane stron	Imię, nazwisko, PESEL, adres, numer dowodu	Jan Kowalski, PESEL 80010112345, ul. Piotrkowska 100/5, 90-001 Łódź
Opis nieruchomości	Adres, numer KW, powierzchnia, piętro, udział	Lokal mieszkalny nr 5, ul. Piotrkowska 100, KW LD1M/00012345/6, 55,00 m²
Cena	Kwota brutto, słownie	400 000 zł (słownie: czterysta tysięcy złotych)

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej — nie jest wymagany do ważności umowy (art. 389 § 2 KC pozwala wyznaczyć go później), ale zdecydowanie zalecany. Bez terminu strona uprawniona musi go sama wyznaczyć, a jeśli nikt tego nie zrobi w ciągu roku — prawo do żądania zawarcia umowy wygasa. Dlatego zawsze wpisuj konkretną datę, np. "do dnia 30 czerwca 2026 roku".

Zalecane zapisy dodatkowe

Te elementy nie są wymagane przez prawo, ale chronią Twoje interesy:

• Zadatek — kwota, termin wpłaty, numer konta, zasady zwrotu (art. 394 KC)
• Stan nieruchomości — "w stanie znanym kupującemu z dnia oględzin" lub lista usterek
• Co pozostaje w cenie — meble, AGD, oświetlenie, rolety
• Warunek zawieszający — "umowa wchodzi w życie pod warunkiem uzyskania kredytu w terminie X tygodni"
• Termin wydania nieruchomości — zwykle 1–4 tygodnie po akcie notarialnym
• Oświadczenia sprzedającego — brak zadłużeń, brak roszczeń osób trzecich, brak umów najmu
• Kara umowna — dodatkowe zabezpieczenie oprócz zadatku (np. za opóźnienie w wydaniu)

Nie pomijaj tych zapisów — to one ratują w sytuacji konfliktowej. Dobra umowa przedwstępna ma 3–5 stron, nie jedną.

Zadatek w umowie przedwstępnej — ile i jak działa?

Zadatek to finansowe zabezpieczenie transakcji, uregulowane w art. 394 Kodeksu cywilnego. Działa jak "kaucja motywacyjna" — obie strony mają konkretny powód, żeby dotrzymać umowy.

Jak to działa:

• Kupujący się wycofuje → traci zadatek (sprzedający go zatrzymuje)
• Sprzedający się wycofuje → musi zwrócić kupującemu podwójną kwotę zadatku
• Transakcja dochodzi do skutku → zadatek zalicza się na poczet ceny
• Siła wyższa lub wina obu stron → zadatek wraca w pojedynczej kwocie

Ile wynosi zadatek? Prawo nie narzuca kwoty. W praktyce to 10% ceny nieruchomości. Dla mieszkania za 400 000 zł — zadatek wynosi 40 000 zł. Przy droższych nieruchomościach zdarza się 5–7%.

Zadatek to NIE zaliczka. Zaliczka jest zawsze zwrotna — niezależnie od tego, kto się wycofa. Zadatek ma konsekwencje. Dlatego w umowach przedwstępnych na nieruchomości zawsze stosuj zadatek, nie zaliczkę. Szczegółowe różnice: Czym się różni zadatek od zaliczki?

Dodatkowa zaleta zadatku: Przy zadatku możesz odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu drugiej stronie (art. 394 § 1 KC). Przy zwykłym odszkodowaniu musiałbyś najpierw wezwać drugą stronę do wykonania umowy. Zadatek upraszcza i przyspiesza wyjście z nieudanej transakcji.

Ważne: Strony mogą w umowie zmienić zasady działania zadatku (art. 394 § 1 KC: "w braku odmiennego zastrzeżenia umownego"). Możesz np. ustalić, że w przypadku odmowy kredytu zadatek wraca w całości. Takie zapisy są częste i zgodne z prawem.

Jakie dokumenty przygotować przed podpisaniem?

Przygotuj dokumenty zanim spotkasz się z kupującym. Brak jednego zaświadczenia potrafi opóźnić podpisanie o tygodnie.

Dokument	Skąd	Czas	Koszt
Numer księgi wieczystej	ekw.ms.gov.pl (online)	natychmiast	20 zł (odpis zwykły)
Podstawa nabycia (akt kupna, spadek, darowizna)	Twoja dokumentacja	masz u siebie	0 zł
Zaświadczenie o braku zadłużeń	Zarządca / wspólnota / spółdzielnia	3–14 dni	0–50 zł
Zaświadczenie o zameldowaniu	Urząd gminy	1–7 dni	17 zł
Świadectwo energetyczne	Certyfikowany audytor	3–7 dni	300–800 zł

Przy mieszkaniu z kredytem: zamów zaświadczenie o saldzie zadłużenia z banku (50–200 zł, czas: 7–14 dni roboczych) i promesę wcześniejszej spłaty.

Przy spadku/darowiźnie: postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia + zaświadczenie z US o rozliczeniu podatku od spadku/darowizny.

Pełna lista dokumentów z kosztami: Jak sprzedać mieszkanie — kompletny poradnik.

Jak wygląda podpisanie umowy przedwstępnej krok po kroku?

Cały proces od negocjacji do podpisu trwa zwykle 1–2 tygodnie. Oto kolejne kroki:

1. Negocjacje warunków

Ustalasz z kupującym cenę, wysokość zadatku, termin aktu notarialnego, co zostaje w mieszkaniu i warunki szczególne (np. remont, kredyt, termin wydania). Nie spiesz się — to moment, w którym kształtujesz treść umowy.

2. Przygotowanie projektu umowy

Projekty sporządza zwykle agent nieruchomości lub prawnik. Możesz też użyć naszego wzoru do pobrania jako punktu wyjścia. Przed podpisaniem obie strony powinny przeczytać umowę i zgłosić uwagi.

3. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Kupujący (lub jego agent/prawnik) sprawdza księgę wieczystą: kto jest właścicielem, czy nie ma hipotek, służebności, roszczeń. To zabezpieczenie przed niespodziankami. W Łodzi sądy wieczystoksięgowe przetwarzają wnioski w 2–4 tygodnie — warto sprawdzić, czy w KW nie ma niewykreślonych wpisów.

4. Wpłata zadatku

Przelewem na konto sprzedającego — najlepiej tego samego dnia co podpisanie umowy. Zachowaj potwierdzenie przelewu. Nigdy nie wpłacaj zadatku gotówką bez pisemnego pokwitowania.

5. Podpisanie umowy

Jeśli forma pisemna — wystarczą podpisy obu stron na dwóch egzemplarzach. Jeśli forma notarialna — umawiasz wizytę u notariusza, który odczyta akt, zweryfikuje tożsamość stron i potwierdzi podpisy. Koszt formy notarialnej ponoszą strony zgodnie z ustaleniami (zwykle kupujący lub po połowie).

"Zawsze rekomenduję klientom, żeby podpisywali umowę przedwstępną w biurze nieruchomości lub u notariusza — nawet jeśli wybierają formę pisemną. Spokojna atmosfera, obecność profesjonalisty i czas na pytania — to eliminuje większość błędów."

— Izabela Grochala, CI OD NIERUCHOMOŚCI

Co jeśli jedna strona się wycofa?

To pytanie, które słyszę najczęściej. Odpowiedź zależy od formy umowy i tego, kto się wycofuje.

Scenariusz 1: Kupujący się wycofuje

• Zadatek: sprzedający zatrzymuje zadatek (art. 394 § 1 KC)
• Forma pisemna: sprzedający może dodatkowo żądać odszkodowania za poniesione koszty
• Forma notarialna: sprzedający może żądać odszkodowania LUB żądać zawarcia umowy sprzedaży w sądzie

Scenariusz 2: Sprzedający się wycofuje

• Zadatek: sprzedający musi zwrócić kupującemu podwójną kwotę zadatku
• Forma pisemna: kupujący może żądać odszkodowania (koszty kredytu, rzeczoznawcy itp.)
• Forma notarialna: kupujący może żądać zawarcia umowy sprzedaży w sądzie — wyrok sądu zastępuje akt notarialny

Scenariusz 3: Siła wyższa lub wina obu stron

Jeśli transakcja nie dochodzi do skutku z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron (np. nagła zmiana przepisów, klęska żywiołowa) lub z winy obu stron — zadatek wraca w pojedynczej kwocie, bez podwajania (art. 394 § 3 KC).

Przedawnienie roszczeń: masz 1 rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). Po tym terminie tracisz prawo do dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej.

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości [PDF]

Przygotowaliśmy wzór umowy przedwstępnej zawierający wszystkie elementy wymagane przez art. 389 KC oraz zalecane zapisy zabezpieczające:

• Dane stron (sprzedający + kupujący)
• Opis nieruchomości (adres, KW, powierzchnia)
• Cena i warunki płatności
• Zadatek — kwota, termin wpłaty, zasady zwrotu
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
• Oświadczenia sprzedającego (brak zadłużeń, brak roszczeń)
• Warunki odstąpienia
• Stan nieruchomości i wyposażenie

Pobierz wzór umowy przedwstępnej (PDF)

Wzór ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed podpisaniem umowy zalecamy konsultację z notariuszem lub prawnikiem. Dostosuj zapisy do swojej sytuacji — każda transakcja jest inna.

Podobne artykuły

• Jak sprzedać mieszkanie — kompletny poradnik krok po kroku
• Czym się różni zadatek od zaliczki?
• 7 kosztów przy sprzedaży mieszkania
• Podatek PCC przy kupnie mieszkania
• Przekazanie mieszkania nabywcy — co musisz wiedzieć

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest obowiązkowa?

Nie — umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa. Można od razu podpisać akt notarialny sprzedaży. W praktyce jednak większość transakcji na rynku wtórnym przechodzi przez etap umowy przedwstępnej, bo kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu, a sprzedający — na przygotowanie dokumentów.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Taksa notarialna za umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego zależy od wartości nieruchomości. Dla mieszkania za 400 000 zł to ok. 2 370 zł netto (+ 23% VAT). Umowa w zwykłej formie pisemnej jest bezpłatna — ale daje słabszą ochronę prawną.

Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna?

Tak — umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej jest ważna i wiążąca. Ale daje tylko tzw. skutek słabszy (art. 390 § 1 KC): jeśli druga strona się wycofa, możesz żądać odszkodowania, ale nie możesz zmusić jej do sprzedaży. Forma notarialna daje skutek silniejszy — prawo do żądania zawarcia umowy przed sądem.

Co musi zawierać umowa przedwstępna?

Minimum wymagane przez art. 389 § 1 KC to istotne postanowienia umowy przyrzeczonej: dane stron, dokładny opis nieruchomości (adres, numer KW, powierzchnia) oraz cena sprzedaży. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wymagany do ważności (art. 389 § 2 KC), ale jest zdecydowanie zalecany.

Jak długo jest ważna umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest ważna do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli termin nie został wyznaczony i w ciągu roku od podpisania nikt go nie wyznaczył — nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 KC).

Czy można się wycofać z umowy przedwstępnej?

Można, ale są konsekwencje. Jeśli wpłaciłeś zadatek i się wycofujesz — tracisz go. Jeśli druga strona się wycofuje — musisz oddać zadatek w podwójnej kwocie (art. 394 KC). Przy formie notarialnej druga strona może dodatkowo żądać zawarcia umowy przed sądem.

Jaka jest różnica między umową przedwstępną a przyrzeczoną?

Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia umowy w przyszłości — nie przenosi własności. Umowa przyrzeczona (akt notarialny sprzedaży) przenosi własność nieruchomości na kupującego. Umowa przedwstępna może być pisemna lub notarialna, umowa przyrzeczona — wyłącznie notarialna (art. 158 KC).

Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej?

Typowa kwota to 10% ceny nieruchomości. Dla mieszkania za 400 000 zł zadatek wynosi zwykle 40 000 zł. Prawo nie narzuca konkretnej kwoty — strony ustalają ją wspólnie.

Czy umowa przedwstępna kupna działki różni się od mieszkania?

Zasady prawne są identyczne (art. 389-390 KC). Różnica dotyczy dokumentów: przy działce potrzebujesz wypisu z rejestru gruntów, warunków zabudowy lub MPZP, a przy działce rolnej — zaświadczenia z KOWR o prawie pierwokupu.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Umowa przedwstępna jest nieważna, gdy nie zawiera istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 KC) — brakuje danych stron, opisu nieruchomości lub ceny. Nieważna jest też, gdy została podpisana pod przymusem lub przez osobę bez zdolności do czynności prawnych.

Źródła

• Kodeks cywilny, art. 389 — definicja umowy przedwstępnej, wymóg istotnych postanowień, termin
• Kodeks cywilny, art. 390 — skutki niewykonania umowy przedwstępnej (słabszy vs silniejszy), przedawnienie 1 rok
• Kodeks cywilny, art. 394 — zadatek (utrata / zwrot podwójny / siła wyższa)
• Kodeks cywilny, art. 158 — wymóg formy aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — odpis zwykły 20 zł

Potrzebujesz pomocy z umową przedwstępną? Pomożemy Ci przygotować dokumenty, sprawdzimy stan prawny nieruchomości i będziemy przy podpisaniu. Zadzwoń i umów bezpłatną konsultację.

Zadzwoń: 578 007 757 | Umów bezpłatną konsultację